বাংলাদেশে জমি কেনাবেচার ক্ষেত্রে অনেক সময় দেখা যায় একই জমি প্রতারণামূলকভাবে একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি হয়ে যায়। এমন পরিস্থিতিতে প্রশ্ন উঠে, কোন দলিলটি বৈধ হবে এবং কে হবে সেই জমির প্রকৃত মালিক? এই বিষয়ে আমাদের প্রচলিত আইন কী বলে? আইনি প্রক্রিয়া ও প্রতিকার কী? এই গুরুত্বপূর্ণ বিষয় নিয়ে আজকে বিস্তারিত আলোচনা করব।
বিষয় সূচি
- আইনের দৃষ্টিতে একই জমি একাধিক বিক্রয়: কী বলে সম্পত্তি হস্তান্তর আইন?
- উদাহরণ: একই জমি দুই ব্যক্তির কাছে বিক্রয়
- জমি বিক্রির দলিলের রেজিস্ট্রেশন ও তার গুরুত্ব
- প্রতারণার শিকার হলে করণীয়
- সারসংক্ষেপ
- প্রশ্নোত্তর (FAQ)
আইনের দৃষ্টিতে একই জমি একাধিক বিক্রয়: কী বলে সম্পত্তি হস্তান্তর আইন?
বাংলাদেশের সম্পত্তি হস্তান্তর আইন ১৮৮২ এর ৪৮ ধারা অনুযায়ী, একই জমি যদি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি করা হয়, তবে সময়ের দিক থেকে যিনি প্রথম হবেন, আইন অনুসারে তিনি অগ্রাধিকার লাভ করবেন। অর্থাৎ, জমির মালিক যদি একই জমি বিভিন্ন সময়ে বিভিন্ন ব্যক্তির কাছে বিক্রি করেন, তাহলে প্রথম যিনি বৈধ দলিলের মাধ্যমে জমি গ্রহন করেছেন, তিনি সেই সম্পত্তির প্রকৃত মালিক হবেন।
এই নীতির মূল উদ্দেশ্য হলো জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ ও জটিলতা নিরসন করা। আইন বলে, প্রথম বৈধ দলিল গ্রহণকারী ব্যক্তি পরবর্তী বিক্রয়ের উপরে প্রাধান্য পাবে। তবে এখানে কিছু শর্ত পূরণ জরুরি:
- একই সম্পত্তির উপর হস্তান্তর অবশ্যই আলাদা আলাদা সময়ে হতে হবে। একই দিনে বা একই দলিলে একাধিক বিক্রয় বৈধ হবে না।
- দলিলগুলো অবশ্যই আইনগতভাবে বৈধ ও পরিপূর্ণ হতে হবে।
- দলিলগুলো পরস্পরের সাথে সংঘাতময় হতে হবে অর্থাৎ একই জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ থাকতে হবে।
- বাধ্যতামূলকভাবে দলিলগুলো রেজিস্ট্রেশন করা থাকতে হবে, নইলে পরবর্তী রেজিস্ট্রেশনকৃত দলিল প্রাধান্য পাবে।
- ২০০৫ সালের ১ জুলাই থেকে জমির যেকোনো হস্তান্তরের দলিল রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক করা হয়েছে।
- বিপরীত কোনো চুক্তি থাকলে এই অগ্রাধিকারের বিধান কার্যকর হবে না।
- হস্তান্তরিত সম্পত্তিটি অবশ্যই স্থাবর সম্পত্তি হতে হবে।
উদাহরণ: একই জমি দুই ব্যক্তির কাছে বিক্রয়
একটি বাস্তব উদাহরণ দিয়ে বিষয়টি আরও স্পষ্ট করা যাক। সাব্বির সাহেবের কুষ্টিয়ার মোজার ১২২৫ নম্বর দাগের জমি তিনি ১২ অক্টোবর ২০১৯ সালে রহিম মিয়ার কাছে বিক্রি করেন। পরবর্তীতে ২৫ সেপ্টেম্বর ২০২০ তারিখে একই জমি তিনি অমিত হাসানের কাছে বিক্রি করেন।
আইন অনুসারে, ১২ অক্টোবর ২০১৯ তারিখের বিক্রয় দলিলটি ২৫ সেপ্টেম্বর ২০২০ সালের বিক্রয়ের উপরে প্রাধান্য পাবে। অর্থাৎ, রহিম মিয়ার কাছে সম্পত্তি হস্তান্তর বৈধ ও কার্যকর হবে, এবং অমিত হাসানের দলিলটি কার্যকর হবে না।
জমি বিক্রির দলিলের রেজিস্ট্রেশন ও তার গুরুত্ব
রেজিস্ট্রেশন আইন ১৯০৮ এর ধারা ৪৭ অনুযায়ী, দলিল কার্যকর হয় দলিল সম্পাদনের তারিখ থেকে, রেজিস্ট্রির তারিখ থেকে নয়। বাংলাদেশে দলিল সম্পাদনের পর অবশ্যই নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে রেজিস্ট্রেশনের জন্য দাখিল করতে হয়।
- বিদেশে সম্পাদিত দলিল বাংলাদেশে পৌঁছানোর পর চার মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক।
- সম্পাদনের তারিখ থেকে তিন মাসের মধ্যে দলিল রেজিস্ট্রার অফিসে দাখিল করতে হবে।
- রেজিস্ট্রেশন ফি না দিলে জেলা রেজিস্ট্রার ১০ গুণ পর্যন্ত জরিমানা আদায় করে দলিল রেজিস্ট্রেশনের আদেশ দিতে পারেন।
উল্লেখ্য, উইল বা উৎস দলিল সম্পাদনের পর যেকোনো সময় দলিল রেজিস্ট্রেশনের জন্য দাখিল করা যেতে পারে। তবে বাই আয়নাপত্রের ক্ষেত্রে ৩০ দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক।
প্রতারণার শিকার হলে করণীয়
যদি আপনি জমি কেনার সময় প্রতারণার শিকার হন, অর্থাৎ একই জমি একাধিকবার বিক্রি হয়ে যায় এবং আপনার দলিল বৈধতা নিয়ে প্রশ্ন ওঠে, তাহলে দায়ী ব্যক্তিদের বিরুদ্ধে বাংলাদেশের ফৌজদারী আইন অনুসারে প্রতারণার অভিযোগে মামলা দায়ের করতে পারেন।
আইনি পরামর্শ নিয়ে দ্রুত ব্যবস্থা নেয়া আপনার অধিকার রক্ষা করার জন্য অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।
সারসংক্ষেপ
- একই জমি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি হলে প্রথম বৈধ দলিল গ্রহণকারী ব্যক্তি মালিকানা অধিকারী হবেন।
- দলিলগুলি অবশ্যই আলাদা সময়ে সম্পাদিত ও বৈধ হতে হবে।
- বাধ্যতামূলকভাবে দলিল রেজিস্ট্রেশন থাকতে হবে।
- অপরাধী বিরুদ্ধে ফৌজদারী মামলা করা যায় প্রতারণার অভিযোগে।
- দলিল রেজিস্ট্রেশনের সময়সীমা ও জরিমানা আইন মেনে চলা আবশ্যক।
প্রশ্নোত্তর (FAQ)
প্রশ্ন: একই জমি দুইজনের কাছে বিক্রি হলে কোন দলিল বৈধ হবে?
উত্তর: যে দলিলটি প্রথম বৈধভাবে সম্পাদিত ও রেজিস্ট্রেশনকৃত হবে, সেটি বৈধ হবে এবং মালিকানা তারই থাকবে।
প্রশ্ন: জমির দলিল রেজিস্ট্রেশন করানো কতদিনের মধ্যে বাধ্যতামূলক?
উত্তর: দলিল সম্পাদনের তারিখ থেকে সাধারণত তিন মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রেশন করানো বাধ্যতামূলক। বিদেশে তৈরি দলিল বাংলাদেশের পৌঁছানোর পর চার মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রেশন করতে হবে।
প্রশ্ন: জমি বিক্রয় প্রতারণার শিকার হলে কী করণীয়?
উত্তর: দায়ী ব্যক্তিদের বিরুদ্ধে প্রতারণার অভিযোগে ফৌজদারী মামলা দায়ের করতে হবে এবং আইনি পরামর্শ নিতে হবে।
প্রশ্ন: একই দিনে একই জমির দুইটি দলিল করা হলে কী হবে?
উত্তর: একই দিনে বা একই দলিলে একাধিক বিক্রয় বৈধ হবে না, তাই এই ধরনের দলিলের ক্ষেত্রে আইনগত অগ্রাধিকার নির্ধারণ সম্ভব নয়।
প্রশ্ন: জমি বিক্রেতা একবার বিক্রি করলে কি সে জমির অধিকার হারায়?
উত্তর: হ্যাঁ, একবার বৈধভাবে বিক্রি করলে বিক্রেতা ওই জমির সকল অধিকার হারিয়ে ফেলে এবং পুনরায় বিক্রি করার অধিকার থাকে না।
আপনি যদি জমি সংক্রান্ত আইনি বিষয় নিয়ে আরও জানতে চান বা আপনার কোনো প্রশ্ন থাকে, তাহলে অবশ্যই একজন প্রামাণিক আইনজীবীর পরামর্শ নিন। আইনের যথাযথ জ্ঞানের মাধ্যমে আপনি প্রতারণামূলক লেনদেন থেকে নিজেদের রক্ষা করতে পারবেন।